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上半年房企融资"各显神通""紧箍咒"下筹资规模仍加大

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  上半年房企融资“各显神通” “紧箍咒”下筹资规模仍加大

  本报记者 李未来

  实习记者 连蓉姿 北京报道

   shi xi ji zhe lian rong zi bei jing bao dao

  “近期,受房地产融资和信托资金收紧等严控,行业资金面进一步承压,融资难度显着提高”,8月12日保利发展在2019年半年报中直言融资难的问题。

  在近日集中发布的房企半年报中,类似融资焦虑的情绪随处可见,如旭辉集团在半年报中提道,“上半年境内市场融资渠道收紧,境外融资监管力度加强,加之国际政治局势不明朗,房地产发展商的生存与发展充满挑战。”

  尽管如此,大多数房企的融资规模仍在扩大,如阳光城上半年筹资活动流入约500亿元,比上年同期增长23.4%;金科股份上半年筹资活动流入约448.17亿元,同比增长约33.4%。

  记者梳理发现,借贷融资虽然仍占房企融资的主要部分,但其规模或停滞不前,或有所减少,上半年房企发行公司债券较多,其中表现尤其抢眼的是海外债券。此外,在传统融资渠道受阻的情况下,房企尝试供应链ABS、购房尾款ABS,REITs等房地产资产证券化渠道来融资。

  银行借款占比下降

  根据时代中国近期发布的2019年半年报,截至2019年6月30日其计息银行借款及其他借款约501.2亿元,与2018年底相比几乎没有什么改变,占总负债(约1110.52亿元)的比例约为45%。2018年底,时代中国计息银行借款及其他借款总额是476.31亿元,占总负债(967.56亿元)的比例约为49%。

  《华夏时报》记者梳理发现,上半年时代中国融资渠道多样,在银行借贷以外,时代中国还通过配售股份、发行境内外债券、票据等多种渠道来融资。

  2019年4月28日,时代中国发布公告称其向丰亚企业有限公司分配及发行 108000000 股新股份,收取所得款项总额约为1570320000 港元及经扣除所有适用成本及相关开支后,所得款项净额约1552530000 港元。

  这些资金折合人民币约13.89亿元,时代中国称这笔资金目前正作为公司发展和公司一般营运资金使用。

  2019年1月24日,时代中国在境内非公开发行2022年到期的11亿元公司债券,利率7.5%;2月21日,时代中国在境外发行2022年到期的5亿美元优先票据,利率7.625%;6月6日,时代中国在境内发行于2024年到期的5亿元公司债,利率6.8%。

  不少房企出现与时代中国一样的情况。

  如8月13日越秀地产发布的半年报显示,上半年其由银行借款所得款项约75.92亿元,与截至2018年底的84.19亿元相比减少了约8.27亿元。

  而上半年越秀地产完成了214.7亿元融资,也就是说上半年银行借款仅占其总融资的35%,并不是主流的位置。

  记者了解到,上半年越秀地产曾发行了25亿元公司债,3年期内利率低至3.85%,3+2年期内利率也只有3.93%。

  公司债规模大幅提高

  中国指数研究院分析指出,2019年上半年公司债受房企青睐,发行规模提升幅度较明显。上半年房地产公司债发行规模持续增加,共发行127只,发行规模合计1602.88亿元,比2018年(70只,811.18亿元)同期增长97.6%,总体规模保持持续增加态势。

  上半年由于境内融资受阻,不少房企寻求境外融资,其中尤以发行境外债券为主,房地产海外债券发行规模大幅增加。

  据中国指数研究院监测结果显示,2019年1-6月内地房企发行海外债93只,融资总额高达2430.47亿元,较2018年下半年(46只,1186.62亿元)环比增加了104.82%,发行规模快速增加。不过,境外债券成本较高,从2016年开始海外债发行成本逐年提高,到2019年1-6月达到了8.76%。

  除发行债券以外,另外一种信用债——短期融资券也在大规模发行,短期融资券延续了2018年下半年的强劲发行势头,在2019年上半年短期融资债券总计发行666.80亿元,同比增长188.03%,不过这也将导致房企面临短期偿债压力。

  在传统融资渠道受限的情况下,资产证券化(ABS)开始热门起来,其规模快速增长。根据中国指数研究院数据,2019年1-6月,房地产ABS产品共发行175只,总发行规模1559.58亿元,较2018年1-6月(91只,1086.44亿元)增长43.55%。

  其中,房地产供应链ABS发行额为821.27亿元,占比达52.66%,同比增长近8个百分点,仍是房地产ABS发行最大的品种,其次为CMBS和购房尾款ABS。

  戴德梁行大中华区资本市场董事陈彩丽对《华夏时报》记者表示,对于银行贷款有困难的的开发商而言,“可以考虑尝试短期类REITs产品,像ABS、CMBS这样的类REITs产品可以帮助融到资金,且比例可能比银行贷款更高,同时后期还有实现完全退出的可能性,整体来说还是很值得尝试的。”

  融资渠道仍在收紧

  总而言之,在寻求融资方面,房地产企业可谓“八仙过海、各显神通”。然而,无论它们通过什么样的方式获得资金,政策方面关于“房住不炒”和严控资金流入房地产的基调不会改变,因而有关部门不断在信托、海外债、银行贷款、保险等多个渠道对房企融资加强监管。

  如7月初,银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示,要求其控制业务增速,如未备案项目暂停、符合“432”通道类业务、地产公司并购类业务全部暂停等。

  7月12日,发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,进一步规范海外发债的用途,专款专用。

  近日,为防范房地产贷款业务风险,银保监会办公厅发布了《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。

  这32个城市囊括了北京、天津、石家庄、南京、苏州、重庆、深圳等主要一二线城市。通知要求各银保监局于2019年11月20日前将检查报告及附表、典型案例等报送银行检查局。

  如何解决融资困难的问题?陈彩丽认为,“首先可以考虑联合投资——这不仅可以解决资金短缺的问题,在开发过程中亦可分散风险;同时,引入外资基金做小股东、并享有优先收益权的方式也不失为有效的解决方法,戴德梁行目前也在做这样的项目,而且从开发商和基金公司的反馈来看,这样的方式还是比较容易被接受的;此外,如果是重资产开发商,不妨考虑出售旗下一些资产以回笼部分现金。”

责任编辑:覃肄灵

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发布时间:05:06:04


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